Zarządzanie nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami – działalność zawodowa polegająca na zawodowym (odpłatnym) wykonywaniu następujących czynności zleconych przez właściciela nieruchomości:

• prowadzenie i nadzorowanie bieżącej obsługi nieruchomości,
• planowanie krótko- i długookresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym i rozwoju nieruchomości,
• doradztwo w zakresie zarządzenia nieruchomością.

Źródła prawne

Zawody związane z obsługą nieruchomości:

• zarządca nieruchomości,
• pośrednik w obrocie nieruchomościami,
• rzeczoznawca majątkowy,

wywodzą się z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która określa podstawowe zasady prowadzania działalności zawodowej w tym zakresie. Są to zawody regulowane. Wykonywanie działalności w zakresie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień. W przypadku zarządcy nieruchomości jest to odpowiednia licencja.

Definicja ustawowa

Według ustawy zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości

Aby uzyskać licencję zarządcy nieruchomości i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzeniem nieruchomościami należy spełnić kilka ustawowych warunków, w tym m.in. posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami, odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę i zdać egzamin. Obecnie zniesiono egzaminy. Licencję może uzyskać wyłącznie osoba fizyczna. W związku z przeprowadzoną deregulacją, od 1 stycznia 2014 branżowe licencje zawodowe zarządcy nieruchomości wydaje Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami, prowadząca również branżowy Centralny Rejestr Zarządców Nieruchomości. Podtrzymany został przez ustawodawcę wymóg posiadania ubezpieczenia OC dla osób wykonujących czynności zarządzania nieruchomościami. Ubezpieczenie OC jest możliwe do uzyskania na preferencyjnych warunkach poprzez Krajową Izbę Gospodarki Nieruchomościami.

Formy prowadzenia działalności

Zarządzanie nieruchomościami można prowadzić:

• jako samodzielny przedsiębiorca, prowadząc działalność gospodarczą w określonej formie,
• jako pracownik najemny.

Każda firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami musi zapewnić wykonywanie czynności zarządzania przez osobę posiadającą odpowiednią licencję. Część czynności mogą wykonywać inne osoby, lecz to osoba z licencją prowadzi nadzór nad tymi czynnościami i ponosi odpowiedzialność zawodową.

Zarządzanie nieruchomościami a administrowanie

Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością jest więc znacznie szerszym zakresem działalności, choć najczęściej prowadzenie działalności zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie.

Administrowanie obejmuje takie czynności jak:

• bieżące kontrole i przeglądy techniczne,
• naprawy i konserwacja bieżąca,
• sprzątanie,
• wywóz odpadów bytowych
• itp.

Standardy zawodowe

Prowadząc działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jednym z obowiązków wynikających z ustawy jest przestrzeganie tzw. standardów zawodowych. Jest to zbiór zasad, którymi musi kierować się zarządca nieruchomości w swojej działalności zawodowej. W chwili obecnej standardy zawodowe ustanowione są przez Krajową Izbę Gospodarki Nieruchomościami www.kign.pl

Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami

Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami to:

• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym,
• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Relacja właściciel – zarządca

Zarządzanie nieruchomością jest działalnością zawodową prowadzoną na rzecz osób trzecich. Zarządca odpowiada często za olbrzymi majątek, jakimi są nieruchomości lub generowane przez te nieruchomości dochody. Wszelkie inwestowanie w nieruchomość jest możliwe za zgodą właściciela.

Zarządca nieruchomości zobowiązany jest posiadać obowiązkowe ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej. Osoba, na rzecz której prowadzone jest zarządzanie nieruchomością, w przypadku powstania szkód związanych z tą działalnością, może dochodzić swych roszczeń także poprzez to ubezpieczenie.

Zarządzanie określoną nieruchomością odbywa się na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Aspekty zarządzenia nieruchomościami

Do podstawowych aspektów zarządzania nieruchomościami należą:

• zarządzanie operacyjne
• zarządzanie strategiczne
  • planowanie ekonomiczno-finansowe
  • planowanie techniczno-budowlane

Cele właściciela

Cele właściciela nieruchomości określają stosowaną strategię osiągnięcia wyznaczonego celu:

• cele finansowe: preferowane przez właściciela oczekującego dochodów z nieruchomości, właściciel w tym przypadku sam nie korzysta z nieruchomości lub korzysta w niewielkim, ograniczonym zakresie,
• cele utylitarne (użytkowe): preferowane przez właściciela korzystającego z nieruchomości, który oczekuje spełnienia określonej funkcji użytkowej,
• cele społeczno-gospodarcze: preferowane przez właściciela publicznego.

Wymienione wyżej cele często występują łącznie, a jeden z nich jest dominujący.

Podejścia

W zarządzaniu nieruchomościami można wyróżnić kilka podejść, w tym m.in.:

• obiektowe: to podejście skierowane na nieruchomość i jej administrowanie
• kapitałowe: traktujące nieruchomości jako lokatę kapitału,
• sektorowe: kreowane przez odpowiednie regulacje prawne,
• proaktywne: uwzględniające planowanie wyprzedzające trendy rynku nieruchomości,
• dostosowawcze: uwzględniające już zaistniałe zmiany rynku nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomościami bez licencji

Istnieją przypadki, w których dopuszczalne jest zarządzanie nieruchomościami bez licencji:

• zarządzanie własną nieruchomością,
• zarządzanie nieruchomością przez niektóre instytucje:
  • Agencję Nieruchomości Rolnych,
  • Wojskową Agencję Mieszkaniową,
  • Agencję Mienia Wojskowego,
  • Agencję Budowy i Eksploatacji Autostrad,
• zarządzanie nieruchomością przez wybrany na podstawie ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
• zarządzanie nieruchomością przez spółdzielnie mieszkaniowe

Poza powyższymi przypadkami prowadzenie działalności zawodowej związanej z zarządzaniem nieruchomościami bez licencji jest niedopuszczalne według polskiego prawa.

Interdyscyplinarny charakter zarządzenia nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Do prawidłowego prowadzenia działalności w tym zakresie niezbędna jest wiedza z wielu dziedzin:

• prawa
  • gospodarki nieruchomościami,
  • cywilnego,
  • postępowania administracyjnego,
  • budowlanego, geodezyjnego i kartograficznego
  • finansowego,
  • i innych,
• zarządzania,
• rachunkowości i finansów,
• ekonomii,
• budownictwa (architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, elektryczne i inne),
• gospodarki przestrzennej (planowania i zagospodarowania przestrzennego),
• ubezpieczeń,
• i wiele innych.

Ponadto specyfika pewnych nieruchomości narzuca konieczność, oprócz podstawowej znajomości wyżej wymienionych dziedzin, także szczegółowej znajomości określonych zagadnień, np.:

• zagadnień ochrony zabytków,
• zagadnień z zakresu prawa wodnego
• i wiele innych.

Zobacz też

• Plan zarządzania nieruchomością
• Trwały zarząd
• Systemy informatyczne dla zarządców nieruchomości

Linki zewnętrzne

• Portal branżowy Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami
• Portal informacyjny Instytut Gospodarki Nieruchomościami